Para comprar una vivienda con hipoteca en España, debes tener ahorrado aproximadamente el 30% del valor del inmueble: un 20% de entrada que el banco no financia y entre un 10% y 12% para impuestos y gastos de formalización de la compraventa.
Uno de los errores más frecuentes al buscar piso es pensar que solo hace falta tener ahorrado el 20% inicial. Los gastos asociados a la compraventa deben abonarse al contado el día de la firma en notaría y no se pueden incluir en el préstamo hipotecario.
1. El 20% de entrada (y el impacto clave de la tasación)
Por normativa prudencial del Banco de España, las entidades bancarias conceden como máximo hasta el 80% del valor de tasación o del precio de compraventa (aplicando habitualmente el menor de los dos importes para su cálculo). Por tanto, el 20% restante debe aportarse con fondos propios.
- • Precio de compra: 200.000 €
- • Tasación oficial: 200.000 €
- • Hipoteca del banco (80%): 160.000 €
- • Entrada a poner: 40.000 € (20%)
- • Precio de compra: 200.000 €
- • Tasación oficial: 180.000 €
- • Hipoteca del banco (80% de 180k): 144.000 €
- • Entrada a poner: 56.000 € (+16.000 € extra)
2. El 10% - 12% de gastos e impuestos: ¿Quién paga qué?
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), los gastos del préstamo hipotecario se dividen entre el banco y el comprador:
Gastos que paga el Comprador
- • Impuestos de la compra: ITP (6%-10% en vivienda usada) o IVA (10%) + AJD (0,5%-1,5% en vivienda nueva).
- • Notaría: Aranceles de la escritura de compraventa.
- • Registro de la Propiedad: Inscripción de la vivienda a tu nombre.
- • Tasación oficial: Coste de ~300 € a 500 €.
- • Gestoría de compraventa: Tramitación de impuestos.
Gastos que asume el Banco (Ley 2019)
- • Impuesto AJD de la hipoteca: Pagado íntegramente por la entidad financiera.
- • Notaría de la hipoteca: Escritura del préstamo.
- • Registro de la Propiedad: Inscripción de la carga hipotecaria.
- • Gestoría de la hipoteca: Tramitación interna del banco.
3. Tabla de simulación: Ahorro mínimo según el precio de la casa
| Precio Vivienda | Entrada (20%) | Gastos e Impuestos (~10%) | Ahorro Mínimo (30%) | Hipoteca Concedida (80%) |
|---|---|---|---|---|
| 150.000 € | 30.000 € | 15.000 € | 45.000 € | 120.000 € |
| 200.000 € | 40.000 € | 20.000 € | 60.000 € | 160.000 € |
| 250.000 € | 50.000 € | 25.000 € | 75.000 € | 200.000 € |
| 300.000 € | 60.000 € | 30.000 € | 90.000 € | 240.000 € |
Tener el 30% ahorrado es solo la mitad del camino. El banco analizará tus ingresos mensuales netos para verificar que la cuota de la hipoteca sumada a otras deudas (préstamos de coche, tarjetas) no supere el 30% - 35% de tus ingresos limpios.
Por ejemplo, para una cuota hipotecaria de 700 € al mes, los ingresos netos de la unidad familiar deberían ser de al menos 2.000 € - 2.300 € mensuales con contratos estables o indefinidos.
Calcula tus gastos exactos de notaría, ITP y cuota de hipoteca
Introduce el precio de la vivienda para desglosar la entrada del 20%, los impuestos según tu comunidad autónoma y el cuadro de amortización.